Cosa prevede il Testo unificato sulla Rigenerazione urbana

Legge sulla rigenerazione urbanaProsegue l’approvazione del Testo unificato sulla rigenerazione urbana in cui sono confluiti 5 distinti ddl. Al centro, un Fondo da 500 milioni l’anno per cofinanziare i bandi regionali, concorsi di progettazione, incentivi fiscali e la possibilità per Comuni e Regioni di alzare le tasse per gli immobili inutilizzati.

Il bando per la qualità dell'abitare

La rigenerazione urbana è diventata ormai una priorità non più rimandabile, complici anche gli obiettivi di neutralità climatica decisi da Bruxelles che passano, inevitabilmente, anche da un nuovo disegno delle città in chiave green e sostenibile.

Suscita quindi interesse il Testo unificato di disegno di legge sulla Rigenerazione urbana, in cui sono confluiti i ddl presentati negli scorsi mesi dai diversi partiti.

L’assetto del nuovo disegno di legge, messo a punto dai relatori Franco Mirabelli (Pd) e Paola Nugnes (Leu), è molto chiaro. Si tratta di una grande alleanza tra Stato, Regioni, Comuni e privati per arrivare a cambiare il volto delle nostre città, bloccando una volta per tutte il consumo di suolo e andando ad intervenire invece sul costruito, migliorandolo in termini di sostenibilità ambientale e socio-economica.

In questo schema di gioco, uno degli elementi salienti è sicuramente il Fondo statale da 500 milioni di euro l’anno fino al 2040 per cofinanziare i bandi delle Regioni che selezioneranno i migliori Piani di rigenerazione urbana presentati dai Comuni

Ma il testo prevede anche la creazione di una “Banca dati sul riuso” sugli immobili sfitti e abbandonati, la facoltà per i Comuni e Regioni di alzare le tasse sulle unità immobiliari inutilizzate o incompiute da oltre 5 anni e il ricorso a concorsi di progettazione su due livelli. Previsto infine l’ampio ricorso a incentivi fiscali (come il superbonus, l'ecobonus o il sismabonus) e l’istituzione di una Cabina di regia per la rigenerazione urbana chiamata a coordinare gli interventi sui vari livelli e ad attuare gli obiettivi del Programma nazionale sul tema da adottarsi entro 4 mesi dall’entrata in vigore del ddl.

Le proposte dell'ANCE su rigenerazione urbana e infrastrutture

Un Fondo nazionale per la rige­nerazione urbana da 500 milioni l’anno

Il disegno di legge istituisce un Fondo nazionale da 500 milioni l’anno, dal 2021 al 2040, per il co-finanziamento dei bandi regionali per la rigenerazione urbana.

Le risorse - 10 miliardi in 20 anni - andrebbero a coprire spese come quelle per:

  • La progettazione degli interventi previsti nei Piani comunali; 
  • La redazione di studi di fattibilità urbanistica ed economico-finanziaria degli interventi di rigenerazione urbana; 
  • La realizzazione di opere e servizi pubblici o di interesse pubblico previsti dai progetti;
  • La demolizione delle opere incongrue;
  • La ristrutturazione del patrimonio immobiliare pubblico, da destinare alle finalità previste dai Piani comunali.
  • L’assegnazione di contributi ai Comuni a titolo di rimborso del minor gettito derivante dall’applicazione degli esoneri e/o riduzione degli oneri di urbanizzazione;

Le risorse assegnate annualmente al Fondo sono ripartite tra le regioni, in modo proporzionale alle richieste di finanziamento relative agli interventi effettivamente approvati.

I bandi regionali destinati ai Comuni

Alle Regioni spetta il compito di pubblicare i bandi con cui finanziare gli interventi proposti dai Comuni, traslando all’interno dell'avviso i criteri e le priorità decise a livello centrale nel Piano nazionale sulla rigenerazione urbana.

Il bando pertanto definisce i contenuti minimi del Piano comunale, nonchè i criteri e le modalità per l’assegnazione dei punteggi a ciascun Piano necessari alla formazione di una graduatoria di merito.

I Piani comunali di rigenerazione urbana

Il vero cuore del disegno di legge, quello da cui dipenderà il nuovo volto delle nostre città, è però il Piano comunale. Spetta ai sindaci, infatti, individuare gli ambiti urbani dove effettuare interventi di rigenerazione, all’interno degli strumenti urbanistici generali.

Per evitare però di avere interventi calati dall’alto e contrari alle reali necessità degli abitanti, il ddl favorisce la partecipazione attiva dei cittadini sin dalle fasi di progettazione. La ricognizione del territorio per individuare gli ambiti del Piano, nonché gli interventi veri e propri di rigenerazione, infatti, possono essere presentati anche dai privati.

Di particolare rilievo è anche il fatto che le aree territoriali ricomprese nei Piani comunali (selezionati con i bandi regionali) saranno dichiarate aree di interesse pubblico.

Il ddl interviene, inoltre, per stroncare sul nascere uno dei problemi che in questi decenni ha caratterizzato molti interventi: il cambio di amministrazione. Numerosi sono stati infatti i casi in cui il nuovo sindaco ha bloccato o stravolto il piano precedentemente varato, con un aggravio in termini di tempo e costi. Per questo il ddl prevede invece che “il consiglio subentrante ha l’obbligo di dare continuità ai programmi per l’attuazione di interventi di rigenerazione urbana sostenibile, già avviati dall’amministrazione precedente”, salvo che “non sussistano elementi di interesse pubblico”.

Passando al capitolo “risorse”, il disegno di legge intende sostenere la concentrazione di fondi sui Piani approvati dai bandi, accelerando in tal modo l’attuazione degli interventi di rigenerazione urbana. I Comuni che hanno ottenuto l’assegnazione di un finanziamento, infatti, possono avviare e realizzare le attività progettate con il sostegno non solo di Cassa depositi e prestiti, ma anche di “fondi immobiliari privati o me­diante la costituzione di fondi comuni di investimento”. Inoltre gli interventi di rigenerazione andranno a costituire “ambiti prioritari per l’attribuzione dei fondi strutturali europei a sostegno delle attività economiche e sociali”.

Infine, ampio spazio alla progettazione di qualità tramite concorsi di progettazione a due livelli, per delineare quegli interventi che il Comune non è in grado di redigere.

Banca dati del riuso

Molto interessante è anche la creazione di una “Banca dati del riuso”, alimentata con le informazioni che arrivano dai Comuni. I sindaci, infatti, dovranno realizzare ogni 2 anni un censimento edilizio comunale, individuando “gli edifici e le unità immobiliari di qualsiasi destinazione, sia pubblici che privati, sfitti, non utilizzati o abbandonati”.

L’obiettivo della Banca è quindi duplice. Da un lato si tratta di avere contezza degli immobili disponibili per il recupero o il riuso. Dall'altro di tenere aggiornato lo stato del consumo di suolo.

Incentivi fiscali per la rigenerazione urbana e più tasse su immobili vuoti

Infine, a completare il quadro per arrivare davvero a rigenerare le città, il Testo mette in piedi un sistema carota-bastone che premia chi riqualifica e tassa chi non lo fa e lascia vuoti gli immobili.

Per quanto riguarda la “carota”, il ddl prevede che “agli immobili oggetto di interventi di rigenerazione urbana non vengano applicati l’imposta municipale propria, la TASI e la TARI”.

Ma non solo. Per gli interventi di rigenerazione urbana, infatti, da un lato i Comuni potranno anche ridurre di oltre il 50% i canoni per l'occupazione del suolo pubblico; dall’altro si prevede l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili nella misura fissa di 200 euro, nei confronti dei soggetti che attuano interventi di rigenerazione urbana.

Inoltre per gli interventi di rigenerazione urbana (inclusi quelli realizzati con demolizione e successiva ricostruzione degli edifici) è prevista la possibilità di beneficiare dell’Ecobonus, Sismabonus e, dove possibile, anche del Superbonus 110%.

Il disegno di legge, infine, premia anche l'acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese a seguito degli interventi previsti nel piano comunale di rigenerazione urbana. Per chi acquista, infatti, è prevista una detrazione IRPEF pari al 50% dell’IVA pagata.

Sul versante “bastone”, invece, il testo concede a Comuni e Regioni di far pagare più tasse “sulle unità immobiliari o sugli edifici che risultino inutilizzati o incompiuti da oltre cinque anni”. I Comuni infatti “possono elevare, in modo progressivo, le aliquote dell’IMU”. Le Regioni, invece, possono fare lo stesso con “l'aliquota addizionale dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF)”. 

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