Bonus prima casa: precisazioni e chiarimenti dell'Agenzia delle entrate

I chiarimenti del Fisco su Bonus prima casa 2020: Le principali novità e le risposte alle domande più frequenti sui requisiti di accesso e di esclusione relativi al bonus prima casa.

Dl liquidita': termini congelati per bonus prima casa 2020

Cos'è il bonus prima casa 2020?

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici in questione sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il bonus si associa al Fondo di garanzia per i mutui prima casa, gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (CONSAP S.p.A) e reso operativo nel 2015 grazie ad un protocollo d’intesa con l'Associazione bancaria italiana (ABI). Questo, grazie all’ultima legge di Bilancio, ha ricevuto uno stanziamento di 10 milioni di euro, che permetteranno al Fondo di far fronte alle richieste per tutto il 2020. 

Inoltre, visti gli effetti della pandemia di Covid-19, il decreto liquidità ha previsto una serie di rinvii relativi alla misura bonus prima casa, al 31 dicembre 2020, per favorire un più ampio accesso alle agevolazioni.

Bonus prima casa e immobile in eredità

La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 20132 del 24 settembre 2020, ha stabilito che le agevolazioni "prima casa" per acquisto per successione consentono di applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa laddove anche uno solo dei beneficiari sia in possesso delle condizioni agevolative. Unica condizione: l'erede titolare dei requisiti, anche se coniuge superstite convivente, deve richiedere esplicitamente il bonus nella dichiarazione di successione o attraverso una dichiarazione integrativa.

Il caso specifico vede un contribuente ricorrere avanti alla Ctp di Roma avverso l'avviso di liquidazione dell'imposta di successione, che gli era stato notificato da un ufficio della Capitale, per recupero di un'agevolazione fiscale fruita indebitamente. I primi giudici, nell'accogliere il ricorso, hanno ritenuto che il contribuente avesse diritto al bonus prima casa, di cui godevano i genitori sull'immobile caduto in successione, pur non essendo egli in possesso dei requisiti richiesti per fruire di detta agevolazione.

Di contrario avviso, tuttavia, si è mostrata la Ctr di Roma, audita dall'Agenzia delle entrate in sede di gravame. Il giudice di appello, infatti, ha rilevato, sulla base del tenore letterale della disposizione di cui all'articolo 69, quarto comma, legge 342/2000, che l'interessato deve possedere i requisiti per fruire del beneficio.

La vertenza è finita, allora, davanti alla Corte suprema, che ha stabilito che, nel caso in cui è il coniuge superstite a fruire dello sconto, per estenderlo ai familiari, deve presentare la successione o integrarla; altrimenti, manca il nesso tra beneficio e bene.

Non si perde bonus se ritardo per causa di forza maggiore

Una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce come i benefici prima casa non si perdano a causa dei ritardi nei relativi adempimenti causati dalle conseguenze del coronavirus.

In particolare, con la risposta n. 485 del 19 ottobre 2020 si conferma il diritto alla detrazione per il caso in esame, relativo all'accesso per un’unità immobiliare da accorpare alla propria come abitazione principale.

L'Agenzia dà ragione all’istante, per l’intervenuta emergenza epidemiologica, che ha di fatto bloccato i lavori, con conseguente causa di forza maggiore. In questi casi scatta la proroga dei termini per un tempo pari alla durata della causa di forza maggiore, nella fattispecie dal 23 febbraio al 2 giugno 2020.

L’articolo 24 del dl Liquidità non trova invece applicazione in questo caso perché non include gli oneri detraibili di cui all’articolo 15 del Tuir, ma solo altre agevolazioni.

Agenzia delle Entrate, risposta n. 485 del 19 ottobre 2020

Bonus valido anche se prima casa invenduta entro l'anno

Con la risposta n. 345 dell'11 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate considera il caso di un contribuente che ha acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa a maggio 2019, senza però riuscire a vendere entro l’anno l’altro immobile di sua proprietà, anch’esso comprato usufruendo degli stessi benefici, a causa delle restrizioni imposte per fronteggiare l’epidemia da Covid-19.

Nonostante la circostanza, il contribuente non perde il bonus fiscale. Il motivo è che il bonus prima casa è tra quelli che godono della sospensione dei termini amministrativi e processuali, prevista dal decreto Liquidità, in particolare, dall’articolo 24. Tale disposizione prevede che "i termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020".

La richiamata nota II-bis è la norma che disciplina i benefici in argomento e che stabilisce le condizioni per accedervi, tra le quali l’obbligo, in caso di un secondo acquisto agevolato, di alienare entro un anno il primo immobile comprato con le agevolazioni prima casa.

Quidni, l’Agenzia spiega che, nel caso specifico, l’appartamento è stato acquistato il 16 maggio 2019 e il termine per l’alienazione dell'immobile pre-posseduto dall’istante sarebbe scaduto il 16 maggio 2020, vale a dire in pieno lockdown. Di conseguenza, il contribuente può fruire del periodo di sospensione dei termini previsto dall’articolo 24 del Dl n. 23/2020.

In conclusione, il termine per concludere l'alienazione riprenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021.

> Agenzia delle Entrate, risposta n. 345 dell'11 settembre 2020

Ok al bonus per emigrato che non cambia residenza

Il contribuente che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all'Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE), pur avendo i requisiti, può mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell'atto di acquisto in relazione alla residenza. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n. 333 del 10 settembre 2020.

Il caso in questione vede la richiesta di un contribuente iscritto all’AIRE che ha stipulato, il 14 febbraio 2019, un atto di compravendita di un immobile (categoria A2) e relativa pertinenza (categoria C6) sito in un comune italiano, per il quale ha usufruito del bonus prima casa.

L’istante fa presente che, pur essendo iscritto all’AIRE e in possesso dei requisiti previsti dalla normativa, aveva dichiarato in atto di voler trasferire, entro 18 mesi, la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile acquistato, ma ora il perdurare di impegni lavorativi lo trattiene all’estero impedendogli di mettere in atto tale trasferimento.

Il contribuente, al riguardo, osserva che la Nota II-bis apposta all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Dpr n. 131/1986 (Tur) stabilisce, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che "l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano" e quindi, non prevede alcun obbligo di stabilirne la residenza.

Prospetta, quindi, di procedere all'integrazione della compravendita, con un atto nella stessa forma del precedente, evidenziando che al momento della stipula possedeva i requisiti per l'applicazione dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della "prima casa", quale cittadino italiano residente all'estero iscritto all'AIRE.

Per rispondere alla richiesta, l'Agenzia delle entrate ricorda innanzitutto che le agevolazioni per l'acquisto della prima casa (imposta di registro nella misura del 2% e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna) spettano all'acquirente a condizione che "l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza, ..., ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto".

Da ciò ne deriva che, tra le condizioni prescritte per usufruire del beneficio fiscale, il legislatore ha previsto, nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino emigrato all’estero, che l’immobile acquistato sia la prima casa sul territorio nazionale.  In questo senso, rappresenta l’Agenzia, occorre evidenziare che il legislatore ha ampliato l’ambito territoriale in cui il cittadino emigrato può acquistare in regime agevolato senza prevedere l’obbligo di stabilire entro 18 mesi la propria residenza nel comune ove è situato l’immobile, e ciò in considerazione del "particolare valore sociale riconosciuto al lavoro prestato all'estero e dall'emigrazione”"(circolare n. 1/1994).

Inoltre la circolare n. 38/2005 ha chiarito che la condizione di emigrato all'estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all'AIRE, ma può essere autocertificata dall'interessato con una dichiarazione resa nell'atto di acquisto.

Considerando queste premesse, l’Agenzia ritiene che l'istante che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all'AIRE, pur avendo i requisiti, possa mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo, nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE, rettificando in questo modo la dichiarazione resa in sede di stipula dell’atto originario di acquisto per quanto concerne la residenza.

Per completezza, infine, l’Agenzia ricorda che in materia è intervenuto l'articolo 24 del dl Liquidità (dl n. 23/2020) con il quale è stata disciplinata, tra l'altro, la sospensione dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del bonus prima casa, con il quale si stabilisce che "I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131, ..., sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020".

Detti termini sospesi inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

> Agenzia delle Entrate, risposta n. 333 del 10 settembre 2020

Sospensione termini per decadenza bonus prima casa

Con la risposta all'interpello n. 310 del 4 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che con il dl Liquidità, per impedire la decadenza dal beneficio e viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all'emergenza Covid-19, è stata prevista la sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del bonus prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa". 

Il caso specifico riguarda una contribuente che ha acquistato un appartamento il 29 aprile 2019, fruendo delle agevolazioni "prima casa", ed era già titolare di un altro immobile, in comproprietà con il coniuge residente all’estero, per il quale al momento dell’acquisto ha fruito delle stesse agevolazioni sull’imposta di registro.

La richiedente, comunque consapevole dell'obbligo di alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto, ha goduto dell’aliquota agevolata del 2%, riservata all’acquisto della prima casa, a condizione che l’appartamento precedentemente posseduto venga venduto entro un anno dalla data dell’acquisto. Quindi, la compratrice, chiede all'Agenzia se deve considerare valida la scadenza del 29 aprile 2020, tenuto conto delle difficoltà nel frattempo intervenute a causa della pandemia.

Per rispondere alla domanda, l'Agenzia sottolinea che, al momento dell’invio dell’istanza, non era ancora intervenuto sulla materia il dl n. 23 dell’8 aprile 2020, anche noto come decreto Liquidità.

Considerando il quadro normativo, l’acquisto con l’applicazione dell’imposta di registro al 2% del valore è consentito dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro. La norma prevede che l’acquisto con aliquota agevolata sia subordinato al concorrere delle seguenti condizioni:

  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza - ove la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto - o nel Comune dove svolge la sua attività;
  • il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile;
  • l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

L’accesso all’agevolazione è comunque consentito, anche se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, a patto che quest’ultimo sia alienato entro un anno dall’atto. Se, invece, il contribuente non vende entro questo periodo l’appartamento già in suo possesso, incorre nella decadenza dell’agevolazione utilizzata per il nuovo acquisto, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.

Per quanto riguarda il caso specifico analizzato nell'interpello, è intervenuto in materia il dl Liquidità, che all’articolo 24 ha disciplinato la sospensione delle scadenze legate al bonus prima casa: i termini previsti sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020.

Per il corretto calcolo della scadenza dell’adempimento, inoltre, la circolare n. 9/2020 chiarisce che, per evitare la decadenza del beneficio, i termini sospesi inizieranno (in caso di acquisto effettuato dopo il 23 febbraio) o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

Per la contribuente che ha chiesto i chiarimenti, quindi, è valida la sospensione stabilita con il dl Liquidità. Dal 1° gennaio dell’anno prossimo l’istante avrà ancora a disposizione un periodo pari ai giorni che distanziano il 23 febbraio (data di entrata in vigore del decreto) dal 29 aprile (data di scadenza dell’agevolazione prima della sospensione).

> Agenzia delle Entrate, risposta n. 310 del 4 settembre 2020

Parziale uso bonus, residuo fruibile per futuro acquisto 

Il contribuente che non si è potuto avvalere per intero del bonus prima casa in sede di rogito notarile può chiedere di poter utilizzare la rimanente parte dell'agevolazione in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale relative ad un secondo atto di compravendita. È questa la sintesi della risposta n. 223/E del 22 luglio dell’Agenzia delle entrate.

Il caso riguarda un contribuente che non ha fruito del credito d’imposta in quanto la prima compravendita era soggetta a Iva. Di conseguenza, ha optato per il recupero dello stesso credito in diminuzione dall’Irpef, in sede di dichiarazione dei redditi, ma ne ha potuto utilizzare solo una parte in quanto non vi era sufficiente capienza. L’istante, quindi, si è rivolto all'Agenzia per sapere se il beneficio inutilizzato può essere recuperato con il successivo acquisto di un immobile per la villeggiatura.

La risposta dell'Agenzia delle Entrate parte da una panoramica della normativa e della prassi sulle misure agevolative.

In primo luogo, ricorda la disposizione sul bonus prima casa, secondo la quale "Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso.....è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. L'agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto". Il secondo comma prevede che "Il credito d'imposta di cui al comma 1 può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina, ovvero, per l'intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto"(articolo 7 della legge n. 448/1998).

Si cita, inoltre, la circolare n. 12/2016 con la quale è stato precisato che tale credito spetta anche nell’ipotesi in cui il contribuente proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile posseduto. E ancora, la circolare n. 19/2001, che ha chiarito le modalità di utilizzo del credito d’imposta, alternative fra di loro, precisamente:

  • per l’intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione successiva al nuovo acquisto
  • in compensazione.

Da ciò ne consegue naturalmente che il contribuente ha la facoltà di scegliere la modalità di utilizzo del credito di imposta spettante.

Infine, l'Agenzia delle Entrate considera la circolare n. 17/2015, con cui si specifica che se il bonus viene utilizzato in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione all'atto di acquisto che lo determina ma solo parzialmente, l’importo residuo potrà essere speso dal contribuente in diminuzione dall’Irpef o in compensazione.

Quindi, con riferimento al caso prospettato, se il contribuente non ha utilizzato il credito d’imposta per il primo atto di acquisto, in quanto soggetto a Iva, e ne ha fruito in diminuzione dell’Irpef solo parzialmente, per incapienza, può senz’altro utilizzare la parte residua del bonus in diminuzione dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale dovute per la seconda compravendita.

Bonus prima casa: perdita beneficio per tardivo trasferimento

Il contribuente che acquista un’abitazione con le agevolazioni prima casa e non trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, invece, perde il beneficio fiscale, anche se il tardivo trasferimento della residenza è dovuto al mancato rilascio dell’abitazione da parte dell’inquilino e al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione.

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 10719 del 5 giugno 2020.

Vicenda e ricorso alla Cassazione

La vicenda vede come protagonisti due contribuenti che avevano acquistato un’abitazione in forma agevolata, obbligandosi a spostare la residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile, entro 18 mesi dalla stipula dell’attoIn sede di registrazione dello stesso, considerata la richiesta del trattamento di favore e l’impegno assunto dalle contribuenti in merito allo spostamento della residenza, l’ufficio aveva applicato l’imposta di registro in misura ridotta.

Dopo la scadenza del termine di 18 mesi, l’ufficio, nel verificare la spettanza del bonus, aveva constatato che non era stato rispettato l’impegno inerente al cambio di residenza e, quindi, aveva revocato le agevolazioni fiscali notificando apposito avviso di liquidazione nei confronti delle contribuenti.

Per questo motivo i contribuenti hanno presentato ricorso presso la Commissione tributaria provinciale, ritenendo illegittima la decadenza dall’agevolazione, considerato che il mancato trasferimento della residenza era dovuto alle seguenti circostanze

  • l’inquilino non aveva rilasciato tempestivamente l’immobile;  
  • i lavori di ristrutturazione si erano prolungati oltre il previsto;
  • l’ente locale non aveva, di conseguenza, rilasciato il certificato di abitabilità.

Il ricorso delle contribuenti era stato respinto in primo grado e accolto in secondo (sentenza della Ctr Campania n. 9700/2014). In seguito all’impugnazione proposta dall’ufficio si è pronunciata la Corte di cassazione con l’ordinanza in commento, osservando che la norma, ai fini del cambio di residenza, prevede un termine di 18 mesi che deve essere rispettato dalle parti, salvo ricorrano cause di forza maggiore che abbiano impedito il rispetto del termine stesso. 

L'esito della Cassazione 

Per prima cosa i giudici hanno evidenziato che il legislatore, ai fini dell’applicazione del bonus prima casa, salvo ipotesi particolari, ha richiesto che l’acquirente abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato: non è necessario avere o spostare la residenza proprio nel fabbricato acquistato.

Pertanto, hanno ritenuto che il mancato rilascio dell’abitazione da parte del conduttore non può concretizzare una causa di forza maggiore, in quanto i contribuenti avrebbero comunque potuto trasferire la residenza presso un’altra abitazione situata nello stesso Comune.  Inoltre, la Corte di cassazione, richiamando la sentenza n. 28838/2019, ha ribadito che l’esimente della causa di forza maggiore può essere invocata soltanto se sopraggiunge un "…impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento".

La tesi dell’amministrazione finanziaria è stata, quindi, accolta, anche perché il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione, nel termine di 18 mesi dall’acquisto, non costituisce un evento inevitabile o imprevedibile e assolutamente non imputabile alle parti.

Chiarimenti del Fisco: demolizione non costituisce fusione

Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l'Agenzia si è concentrata sulla richiesta di una signora intenzionata ad acquistare con le agevolazioni prima casa l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un'unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia.

La contribuente che ha avanzato la richiesta ritiene di poter fruire delle agevolazioni perché l’acquisto sarebbe, in realtà, finalizzato all’ampliamento della propria, già esistente, prima casa.

Nella risposta, l'Agenzia ha spiegato che, in caso di acquisto di un’unità immobiliare adiacente rispetto alla propria abitazione, il bonus è riconosciuto unicamente se il compratore si impegna a creare un’unica unità abitativa.

Infatti, nonostante la richiesta della donna faccia leva su un'ipotesi considerata anche dalla prassi emessa dall’Agenzia delle entrate (circolari nn. 38/2005 e 31/2010, risoluzioni nn. 25/2005 e 142/2009) nel caso in cui l’abitazione conservi, dopo la riunione degli immobili, la categoria catastale diversa da quelle considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9), le agevolazioni per l’acquisto ad aliquota ridotta non possono, in questa circostanza, essere riconosciute.

L’abbattimento dell’aliquota dell’imposta di registro può essere ammessa, in caso di accorpamento di due unità immobiliari, unicamente se l’acquirente si impegna, in fase di acquisto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla nota II-bis, a “fondere anche sotto il profilo catastale la propria prima casa di abitazione preposseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa”.

Nel caso specifico non è possibile fruire dell’agevolazione perché l’intenzione dell’istante è quella di abbattere l’intero fabbricato, nel quale sono situate la propria prima casa di abitazione e l'ulteriore unità acquistata, e sfruttare l’area di risulta dello smantellamento per edificare un villino. L’operazione di demolizione e di successiva ricostruzione, infatti, non può essere considerata, anche dal punto di vista catastale, una fusione e, quindi, non può essere assimilata a un ampliamento o ad un accorpamento della preesistente prima casa di abitazione con altra unità immobiliare, in modo da creare un'unica unità abitativa.

Agenzia Entrate, risposta n. 113 del 21 aprile 2020

Precisazioni Cassazione: vale la residenza anagrafica

Ai fini dell’agevolazione prima casa, se l’immobile è ubicato in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, rileva il trasferimento anagrafico della residenza entro i termini stabiliti dalla legge. Il dato anagrafico, infatti, costituisce l’unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria, non rilevando la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 7352 del 17 marzo 2020.

Vicenda e ricorso alla Cassazione

La vicenda ha origine dal ricorso di un contribuente avverso gli avvisi di liquidazione con i quali l'Agenzia delle entrate, in relazione a un atto di acquisto di un immobile e al relativo mutuo, aveva revocato il bonus perché il contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel Comune dove era situato l'immobile come prescritto dalla norma.

Le ragioni del contribuente sono state accolte in sede sia di prime cure che di appello. Nello specifico, la Ctr aveva evidenziato che il soggetto aveva la propria dimora abituale nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato. Per i giudici d’appello la residenza civilistica dell’acquirente costituiva requisito sufficiente a integrare il beneficio fiscale in luogo della residenza anagrafica, che oltretutto il contribuente non avrebbe potuto ottenere, come da comunicazione dell'ufficiale di Anagrafe del Comune in questione.

Non condividendo la decisione della Ctr, l’Agenzia delle entrate ha fatto ricorso per Cassazione, deducendo una violazione della Tariffa, parte I, articolo 1 allegato a) al Dpr n. 131/1986. A parere della ricorrente il giudice di merito ha sbagliato nel ritenere irrilevante, ai fini della decadenza dall'agevolazione prima casa, il mancato trasferimento formale della residenza del contribuente presso l'immobile acquistato.

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia e cassato la sentenza impugnata, respingendo nel merito l’originario ricorso del contribuente. 

L'esito della Cassazione

Nella controversia in commento i giudici di legittimità si interrogano se, ai fini del bonus, rilevi la "residenza anagrafica", come risultante dagli atti comunali, o la "residenza civilistica" come definita dall’articolo 43 comma 2 del codice civile, come il luogo dove il soggetto ha la dimora abituale.

Quindi, dall’analisi letterale della norma, uno dei requisiti necessari per poter usufruire dell'agevolazione prima casa è che l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente abbia già la propria residenza o, in alternativa, che qui si stabilisca perentoriamente entro 18 mesi dall'acquisto del cespite.

Su questo punto la Corte di cassazione ha affermato che la condizione riguarda esclusivamente il "trasferimento anagrafico della residenza", unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria presso il Comune interessato, senza che a tal fine possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile (in tal senso si era già espressa la Cassazione con l’ordinanza n. 10072/2019).

A questo si aggiunge la considerazione del contribuente che aveva rilevato il mancato trasferimento della residenza anagrafica da imputarsi a causa di forza maggiore, in quanto l’Ufficio anagrafico del Comune gli aveva negato il trasferimento. Il collegio di Piazza Cavour ha respinto anche questa doglianza non ravvisando nella circostanza addotta dall’acquirente una causa di forza maggiore, "difettando i requisiti dell'imprevedibilità e della inevitabilità".

Il mancato trasferimento della residenza, nel caso in cui l’immobile sia ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, è alla stregua di un vero e proprio inadempimento del contribuente nei confronti dell’erario, con conseguente decadenza del bonus. 

Respingendo l’originario ricorso, perciò, i giudici hanno confermato la legittimità della contestazione elevata dall’Amministrazione finanziaria, con la conseguenza che l’acquirente è tenuto a restituire all’erario la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte agevolate corrisposte per l’atto di trasferimento, oltre alla sanzione pari al 30% delle stesse imposte e al pagamento degli interessi di mora.

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