Bonus prima casa: precisazioni e chiarimenti dell'Agenzia delle entrate

I chiarimenti del Fisco su Bonus prima casa 2020: Le principali novità e le risposte alle domande più frequenti sui requisiti di accesso e di esclusione relativi al bonus prima casa.

Dl liquidita': termini congelati per bonus prima casa 2020 

I chiarimenti sul bonus prima casa

Cos'è il bonus prima casa 2020?

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici in questione sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il bonus si associa al Fondo di garanzia per i mutui prima casa, gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (CONSAP S.p.A) e reso operativo nel 2015 grazie ad un protocollo d’intesa con l'Associazione bancaria italiana (ABI). Questo, grazie all’ultima legge di Bilancio, ha ricevuto uno stanziamento di 10 milioni di euro, che permetteranno al Fondo di far fronte alle richieste per tutto il 2020. 

 Inoltre, visti gli effetti della pandemia di Covid-19, il decreto liquidità ha previsto una serie di rinvii relativi alla misura bonus prima casa, al 31 dicembre 2020, per favorire un più ampio accesso alle agevolazioni.

Agevolazioni prima casa: necessaria una dichiarazione esplicita in atto

La sentenza della Corte di Cassazione 9 ottobre 2020, n. 21814 ha ribadito che il contribuente che, in sede di acquisto di un'abitazione con le agevolazioni prima casa, intende avvalersi  del requisito relativo al luogo di svolgimento della propria attività è tenuto a dichiarare tale circostanza nell’atto di acquisto

Bonus prima casa e immobile in eredità

La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 20132 del 24 settembre 2020, ha stabilito che le agevolazioni "prima casa" per acquisto per successione consentono di applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa laddove anche uno solo dei beneficiari sia in possesso delle condizioni agevolative. Unica condizione:  l'erede titolare dei requisiti, anche se coniuge superstite convivente, deve richiedere esplicitamente il bonus nella dichiarazione di successione o attraverso una dichiarazione integrativa.

Non si perde bonus se ritardo per causa di forza maggiore

Una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce come i benefici prima casa non si perdano a causa dei ritardi nei relativi adempimenti causati dalle conseguenze del coronavirus.

In particolare, con la risposta n. 485 del 19 ottobre 2020 si conferma il diritto alla detrazione per il caso in esame, relativo all'accesso per un’unità immobiliare da accorpare alla propria come abitazione principale. L'Agenzia dà ragione all’istante, per l’intervenuta emergenza epidemiologica, che ha di fatto bloccato i lavori, con conseguente causa di forza maggiore. In questi casi scatta la proroga dei termini per un tempo pari alla durata della causa di forza maggiore, nella fattispecie dal 23 febbraio al 2 giugno 2020. 

Agenzia delle Entrate, risposta n. 485 del 19 ottobre 2020

Bonus valido anche se prima casa invenduta entro l'anno

Con la risposta n. 345 dell'11 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate considera il caso di un contribuente che ha acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa a maggio 2019, senza però riuscire a vendere entro l’anno l’altro immobile di sua proprietà, anch’esso comprato usufruendo degli stessi benefici, a causa delle restrizioni imposte per fronteggiare l’epidemia da Covid-19.

In conclusione, il termine per concludere l'alienazione riprenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021

> Agenzia delle Entrate, risposta n. 345 dell'11 settembre 2020

Ok al bonus per emigrato che non cambia residenza

Il contribuente che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all'Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE), pur avendo i requisiti, può mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell'atto di acquisto in relazione alla residenza. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n. 333 del 10 settembre 2020

> Agenzia delle Entrate, risposta n. 333 del 10 settembre 2020

Sospensione termini per decadenza bonus prima casa

Con la risposta all'interpello n. 310 del 4 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che con il dl Liquidità, per impedire la decadenza dal beneficio e viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all'emergenza Covid-19, è stata prevista la sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del bonus prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa". 

> Agenzia delle Entrate, risposta n. 310 del 4 settembre 2020

Parziale uso bonus, residuo fruibile per futuro acquisto 

Il contribuente che non si è potuto avvalere per intero del bonus prima casa in sede di rogito notarile può chiedere di poter utilizzare la rimanente parte dell'agevolazione in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale  relative ad un secondo atto di compravendita. È questa la sintesi della risposta n. 223/E del 22 luglio dell’Agenzia delle entrate.

Bonus prima casa: perdita beneficio per tardivo trasferimento

Il contribuente che acquista un’abitazione con le agevolazioni prima casa e non trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, invece, perde il beneficio fiscale, anche se il tardivo trasferimento della residenza è dovuto al mancato rilascio dell’abitazione da parte dell’inquilino e al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione. 

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 10719 del 5 giugno 2020.

Chiarimenti del Fisco: demolizione non costituisce fusione

Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l'Agenzia si è concentrata sulla richiesta di una signora intenzionata ad acquistare con le agevolazioni prima casa l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un'unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia. 

Agenzia Entrate, risposta n. 113 del 21 aprile 2020

Precisazioni Cassazione: vale la residenza anagrafica

Ai fini dell’agevolazione prima casa, se l’immobile è ubicato in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, rileva il trasferimento anagrafico della residenza entro i termini stabiliti dalla legge. Il dato anagrafico, infatti, costituisce l’unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria, non rilevando la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 7352 del 17 marzo 2020.

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