Bonus prima casa: precisazioni e chiarimenti dell'Agenzia delle entrate

I chiarimenti del Fisco su Bonus prima casa 2020: Le principali novità e le risposte alle domande più frequenti sui requisiti di accesso e di esclusione relative al bonus prima casa.

Dl liquidita': termini congelati per bonus prima casa 2020

Cos'è il bonus prima casa 2020?

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici in questione sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il bonus si associa al Fondo di garanzia per i mutui prima casa, gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (CONSAP S.p.A) e reso operativo nel 2015 grazie ad un protocollo d’intesa con l'Associazione bancaria italiana (Abi). Questo, grazie all’ultima legge di Bilancio, ha ricevuto uno stanziamento di 10 milioni di euro, che permetteranno al Fondo di far fronte alle richieste per tutto il 2020. 

Inoltre, visti gli effetti della pandemia di Covid-19, il decreto liquidità ha previsto una serie di rinvii relativi alla misura bonus prima casa, al 31 dicembre 2020, per favorire meno rigità e un più ampio accesso alle agevolazioni.

Bonus prima casa: vale la residenza anagrafica

Ai fini dell’agevolazione prima casa, se l’immobile è ubicato in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, rileva il trasferimento anagrafico della residenza entro i termini stabiliti dalla legge. Il dato anagrafico, infatti, costituisce l’unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria, non rilevando la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 7352 del 17 marzo 2020.

Vicenda e ricorso alla Cassazione

La vicenda ha origine dal ricorso di un contribuente avverso gli avvisi di liquidazione con i quali l'Agenzia delle entrate, in relazione a un atto di acquisto di un immobile e al relativo mutuo, aveva revocato il bonus perché il contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel Comune dove era situato l'immobile come prescritto dalla norma.

Le ragioni del contribuente sono state accolte in sede sia di prime cure che di appello. Nello specifico, la Ctr aveva evidenziato che il soggetto aveva la propria dimora abituale nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato. Per i giudici d’appello la residenza civilistica dell’acquirente costituiva requisito sufficiente a integrare il beneficio fiscale in luogo della residenza anagrafica, che oltretutto il contribuente non avrebbe potuto ottenere, come da comunicazione dell'ufficiale di Anagrafe del Comune in questione.

Non condividendo la decisione della Ctr, l’Agenzia delle entrate ha fatto ricorso per Cassazione, deducendo una violazione della Tariffa, parte I, articolo 1 allegato a) al Dpr n. 131/1986. A parere della ricorrente il giudice di merito ha sbagliato nel ritenere irrilevante, ai fini della decadenza dall'agevolazione prima casa, il mancato trasferimento formale della residenza del contribuente presso l'immobile acquistato.

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia e cassato la sentenza impugnata, respingendo nel merito l’originario ricorso del contribuente. 

L'esito della Cassazione

Nella controversia in commento i giudici di legittimità si interrogano se, ai fini del bonus, rilevi la "residenza anagrafica", come risultante dagli atti comunali, o la "residenza civilistica" come definita dall’articolo 43 comma 2 del codice civile, come il luogo dove il soggetto ha la dimora abituale.

Quindi, dall’analisi letterale della norma, uno dei requisiti necessari per poter usufruire dell'agevolazione prima casa è che l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente abbia già la propria residenza o, in alternativa, che qui si stabilisca perentoriamente entro 18 mesi dall'acquisto del cespite.

Su questo punto la Corte di cassazione ha affermato che la condizione riguarda esclusivamente il "trasferimento anagrafico della residenza", unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria presso il Comune interessato, senza che a tal fine possano rilevare la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile (in tal senso si era già espressa la Cassazione con l’ordinanza n. 10072/2019).

A questo si aggiunge la considerazione del contribuente che aveva rilevato il mancato trasferimento della residenza anagrafica da imputarsi a causa di forza maggiore, in quanto l’Ufficio anagrafico del Comune gli aveva negato il trasferimento. Il collegio di Piazza Cavour ha respinto anche questa doglianza non ravvisando nella circostanza addotta dall’acquirente una causa di forza maggiore, "difettando i requisiti dell'imprevedibilità e della inevitabilità".

Il mancato trasferimento della residenza, nel caso in cui l’immobile sia ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, è alla stregua di un vero e proprio inadempimento del contribuente nei confronti dell’erario, con conseguente decadenza del bonus. 

Respingendo l’originario ricorso, perciò, i giudici hanno confermato la legittimità della contestazione elevata dall’Amministrazione finanziaria, con la conseguenza che l’acquirente è tenuto a restituire all’erario la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte agevolate corrisposte per l’atto di trasferimento, oltre alla sanzione pari al 30% delle stesse imposte e al pagamento degli interessi di mora.

Chiarimenti del Fisco: demolizione non costituisce fusione

Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l'Agenzia si concentra sulla richiesta di una signora intenzionata ad acquistare con le agevolazioni prima casa l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un'unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia.

La contribuente che ha avanzato la richiesta ritiene di poter fruire delle agevolazioni perché l’acquisto sarebbe, in realtà, finalizzato all’ampliamento della propria, già esistente, prima casa.

Nella risposta, l'Agenzia ha spiegato che, in caso di acquisto di un’unità immobiliare adiacente rispetto alla propria abitazione, il bonus è riconosciuto unicamente se il compratore si impegna a creare un’unica unità abitativa.

Infatti, nonostante la richiesta della donna faccia leva su un'ipotesi considerata anche dalla prassi emessa dall’Agenzia delle entrate (circolari nn. 38/2005 e 31/2010, risoluzioni nn. 25/2005 e 142/2009) nel caso in cui l’abitazione conservi, dopo la riunione degli immobili, la categoria catastale diversa da quelle considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9), le agevolazioni per l’acquisto ad aliquota ridotta non possono, in questa circostanza, essere riconosciute.

L’abbattimento dell’aliquota dell’imposta di registro può essere ammessa, in caso di accorpamento di due unità immobiliari, unicamente se l’acquirente si impegna, in fase di acquisto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla nota II-bis, a “fondere anche sotto il profilo catastale la propria prima casa di abitazione preposseduta con la porzione immobiliare acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa”.

Nel caso specifico non è possibile fruire dell’agevolazione perché l’intenzione dell’istante è quella di abbattere l’intero fabbricato, nel quale sono situate la propria prima casa di abitazione e l'ulteriore unità acquistata, e sfruttare l’area di risulta dello smantellamento per edificare un villino. L’operazione di demolizione e di successiva ricostruzione, infatti, non può essere considerata, anche dal punto di vista catastale, una fusione e, quindi, non può essere assimilata a un ampliamento o ad un accorpamento della preesistente prima casa di abitazione con altra unità immobiliare, in modo da creare un'unica unità abitativa.

> Agenzia Entrate, risposta n. 113 del 21 aprile 2020

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