Come funziona il bonus facciate? Guida e chiarimenti

Bonus facciate - Photo by Chait Goli from PexelsUna guida pratica e alcuni chiarimenti sul Bonus Facciate, la detrazione del 90% per gli interventi di pulitura, tinteggiatura, recupero e restauro delle facciate esterna degli edifici.

> Ecobonus, bonus ristrutturazioni, mobili e facciate 2020

Il bonus introdotto dalla Legge di Bilancio 2020 è dedicato alla ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici.  L’Agenzia delle entrate illustra come funziona il bonus facciate e fornisce alcuni chiarimenti.

Bonus facciate

Cos'è?

L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione Irpef e Ires, concessa quando si eseguono interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti

La detrazione è pari al 90% delle spese sostenute nel 2020, o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020, ripartite in 10 quote annuali di pari importo a partire dall’anno di sostenimento delle spese e nei nove successivi. A differenza di altre agevolazioni sulla casa, per il bonus facciate non sono previsti limiti massimi di spesa

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Chi può richiedere il bonus facciate?

La circolare del Fisco chiarisce che la detrazione spetta a tutti i contribuenti, residenti e non residenti. 

In particolare, l’agevolazione si applica alle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, alle società semplici, alle associazioni tra professionisti e ai soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali). 

Per usufruirne, i beneficiari devono detenere l’immobile oggetto dell’intervento:

  • in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Il bonus non spetta, invece, a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato, anche se provvede alla successiva regolarizzazione.

Le risposte ai dubbi su ecobonus, sismabonus e bonus mobili

Possono fruire della detrazione i familiari conviventi e i conviventi di fatto con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), sempre che sostengano le spese per la realizzazione degli interventi e siano intestatari dei bonifici.

Trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, non può essere utilizzata dai contribuenti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. Per esempio, non possono fruire dell’agevolazione, i titolari di redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfetario, perché il loro reddito (determinato forfetariamente) è assoggettato ad imposta sostitutiva. In ogni caso, se gli stessi contribuenti possiedono anche redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo, possono utilizzare il bonus facciate in diminuzione dalla corrispondente imposta lorda. 

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Per quali interventi si può richiedere il bonus facciate?

La detrazione spetta a lavori finalizzati al “recupero o restauro” della facciata esterna di edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali, purché ubicati nelle zone A o B previste dal decreto ministeriale n. 1444/1968. 

Gli interventi devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi

In particolare, sono ammessi i lavori:

  • di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata,
  • sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio;
  • su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura.

L’agevolazione, quindi, riguarda gli interventi effettuati sull'involucro esterno e visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Ad esempio, sono agevolabili gli interventi di decoro urbano quali i lavori su grondaie, pluviali, parapetti, cornicioni e relativi alla sistemazione delle parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata. Inoltre, rientrano tra le spese agevolabili, sempre a titolo d’esempio, quelle per effettuare le perizie e i sopralluoghi, rilasciare l’attestato di prestazione energetica, installare i ponteggi, smaltire i materiali rimossi per eseguire i lavori.

Guida al bonus facciate 

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Bonus facciate: i chiarimenti del Fisco

Bonus facciate e efficienza energetica

Nella circolare 2/E del 14 febbraio 2020 dell’Agenzia delle Entrate una sezione è dedicata agli interventi di efficienza energetica, influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. Per rientrare nel campo del bonus facciate, tali interventi devono soddisfare sia i “requisiti minimi” indicati nel decreto del Mise 26 giugno 2015 sia i valori limite della trasmittanza termica delle strutture componenti l'involucro edilizio.

Fuori invece dall’agevolazione gli interventi sulle superficie confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada, nonché le spese sostenute per sostituire vetrate, infissi, portoni e cancelli. 

L’agevolazione non spetta neanche per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

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Bonus Facciate nelle zone A e B: cosa succede se il piano del Comune non prevede tali zone?

Il bonus facciate spetta per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, ai sensi del DM 1444/1968. 

Per essere chiari, la zona A è spesso identificata con l’ambito storico del comune e la zona B è associata agli ambiti residenziali; la legge esclude dall’agevolazione gli immobili situati nelle zone C, le ‘aree di espansione urbanistica’.

Non è però chiaro come dovrebbero comportarsi coloro che si trovano in Comuni i cui piani urbanistici non fanno riferimento a zone A e B.

Dubbio sollevato dal deputato Pd Gian Mario Fragomeli, che nota come, ad esempio, “nella regione Lombardia i piani delle regole (Pdr) più recenti, utilizzano il concetto di tessuto urbano consolidato (Tuc) del territorio che ha sostituito il lessico originario della zonizzazione; in questo caso si parla di aree P1, considerate non completate e quindi escluse dal bonus facciate e di aree P2 coincidenti con le zone che in altre regioni danno diritto al bonus”

Il modo migliore per uscire dall’impasse, secondo il deputato, sarebbe “predisporre una ricognizione urbanistica per individuare in maniera ufficiale le equipollenze”.

Rispondendo all’interrogazione parlamentare, il sottosegretario di Stato per l’Economia e le finanze Alessio Mattia Villarosa ha precisato che “l’emanazione di tavole di raccordo finalizzate ad individuare le equipollenze delle zone A e B a quelle attualmente classificate con sigle differenti da parte degli enti locali esula dalle competenze dell’Amministrazione finanziaria. Sarà cura dell’Amministrazione finanziaria valutare la spettanza dell'agevolazione in argomento sulla base delle peculiarità del caso concreto”. 

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Come si applica il bonus?

Rispondendo a due quesiti (risposte nn. 179 e 182, dell’11 giugno 2020) riguardanti la tipologia di edifici e contribuenti cui si applica il bonus, l'Agenzia delle Entrate fornisce una serie di chiarimenti generali: 

  • sotto il profilo soggettivo, la detrazione riguarda le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali) residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo e sostengono le spese nel 2020, a prescindere dalla tipologia di reddito percepito;
  • sotto il profilo oggettivo, il beneficio è ammesso a fronte di interventi finalizzati al recupero o restauro della "facciata esterna", realizzati su edifici o parti di edifici esistenti oppure su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, comprese quelle strumentali,  esclusivamente sulle "strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi".

Nell’ipotesi in cui gli interventi non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, ma siano anche influenti dal punto di vista termico e si verifichi una possibile sovrapposizione tra gli interventi ammessi al "bonus facciate" e quelli di riqualificazione energetica oppure quelli di recupero del patrimonio edilizio, l’azienda potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni.

Infine, l'assimilazione della zona territoriale nella quale ricade l'edificio oggetto dell'intervento alle zone A o B deve risultare, ai fini del “bonus facciate”, dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti. Quindi l’attestazione di equipollenza non può essere predisposta, come proposto dagli istanti, da un ingegnere o architetto, ma soltanto dall’ente competente.

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Spese per lavori di restauro dei balconi e opere accessorie

Con la risposta n. 191 del 23 giugno 2020, il Fisco risponde ai dubbi di un geometra che, in qualità di amministratore di condominio, chiede:

  • se, in base al richiamo al regolamento contenuto nel Dm n. 41/1998, si applichino le modalità di fruizione della detrazione spettante per gli interventi del recupero edilizio e se sono detraibili le spese sostenute per le opere accessorie che servono per l'esecuzione dei lavori, come quelle relative alla direzione lavori, il coordinamento per la sicurezza, la sostituzione dei pluviali;
  • se l’accesso all’agevolazione è previsto anche per il solo restauro dei balconi, senza interventi sulle facciate e se, in caso di obbligo di isolamento termico della facciata, anche queste opere ricadano nel bonus;
  • se la maxi-detrazione spetta per i lavori iniziati nel 2019 con pagamenti effettuati nel 2020 e se in tal caso occorra utilizzare una causale particolare.

Dopo un inquadramento normativo e di prassi dell’agevolazione, l'Agenzia delle Entrate risponde confermando che rientrano nel bonus facciate:

  • le spese accessorie sostenute per l’esecuzione dei lavori agevolabili, comprese quelle indicate dal professionista (direzione lavori, il coordinamento per la sicurezza, la sostituzione dei pluviali), e la detrazione del 90% si applica anche agli interventi di restauro dei balconi senza interventi sulle facciate;
  • i lavori riguardanti non soltanto la pulitura o la tinteggiatura delle facciate, ma anche influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, a patto che vengano rispettati i “requisiti minimi” richiesti dal decreto Mise del 26 giugno 2015 e i valori limite della trasmittanza termica delle strutture opache verticali componenti l'involucro edilizio indicati dal decreto Mise dell'11 marzo 2008. In tal caso, devono essere applicate le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti per l’“ecobonus” e, in particolare, quelli indicati negli articoli 4 e 7 del decreto interministeriale 19 febbraio 2007.

Per quanto riguarda, invece, la finestra temporale dell’agevolazione, l’Agenzia precisa che la detrazione spetta per le spese sostenute nel 2020 anche se riguardanti interventi iniziati nel 2019.

Anche il rifacimento esterno in mosaico ammesso al bonus facciate

Con la risposta n. 287 del 28 agosto 2020, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il rifacimento completo del rivestimento esterno in tessere di mosaico delle facciate lato strada, che il condominio intende effettuare, rientra nel perimetro applicativo del bonus facciate.

In ogni caso, poiché l’intervento non rientra tra quelli di mera pulitura e tinteggiatura della facciata, è necessario valutare la sussistenza degli impedimenti tecnici che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico, se non mutando completamente l'aspetto dell'edificio. Pertanto, ai fini del bonus facciate, spetterà all’interessato fornire adeguata dimostrazione che l'intervento di rimozione del mosaico non è soggetto all'obbligo di rispetto dei parametri specifici di prestazione energetica.

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Bonus anche per rinnovare i balconi

Ammessa l’agevolazione del bonus facciate per le spese sostenute per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone e per la sostituzione dei pannelli in vetro che costituiscono le pareti perimetrali del balcone, in quanto da considerarsi elementi costitutivi del balcone stesso.

Inoltre, la detrazione del 90%  spetta per le spese sostenute per la ritinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali del balcone, per la tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone, in quanto si tratta di opere accessorie e di completamento dell'intervento nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell'intervento stesso. Questo il chiarimento dell’Agenzia delle entrate contenuto nella risposta n. 289 del 31 agosto 2020.

Bonus facciate o ecobonus? I condomini sono liberi di scegliere

I condomini che intendono realizzare un cappotto termico esterno sulle facciate di un fabbricato che si trova all'interno di una zona omogenea B, possono stabilire se fruire del bonus facciate o dell’ecobonus, indipendentemente dalla scelta degli altri comproprietari. 

E' quanto previsto dalla risoluzione n. 49/E dell’Agenzia delle entrate del 1° settembre 2020, che chiarisce che, qualora determinati interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio rientrino nell’ambito applicativo di più detrazioni, ciascun condomino può stabilire, per la parte di spesa a lui imputabile, di quale detrazione fruire, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini.

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Bonus anche per i lavori effettuati sulle parti interne dell’edificio, se parzialmente visibili dalla strada

Il chiarimento fornito con la risposta n. 348/2020 riguarda gli interventi agevolabili, e in particolare la distinzione tra quelli sulle parti interne ed esterne degli edifici. 

La detrazione spetta per tutti gli interventi agevolabili riguardanti il perimetro esterno visibile dell’edificio e, in particolare, quelli relativi agli elementi della facciata che costituiscono esclusivamente la “struttura opaca verticale” del fabbricato. Rimangono fuori dallo sconto d’imposta invece gli interventi effettuati sulle facciate interne dell'edificio, a meno che non siano visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico. 

La tinteggiatura di scuri e finestre non rientra nel bonus facciate

Nella  risposta n. 346/2020 il Fisco spiega che sono agevolabili soltanto gli interventi di consolidamento, ripristino, miglioramento e rinnovo effettuati sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la semplice pulitura e tinteggiatura della superficie.

Sono quindi esclusi, precisa il Fisco, i lavori che riguardano le strutture opache orizzontali o inclinate dell'involucro edilizio come, ad esempio, le coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti verso locali non riscaldati o verso l'esterno come pure la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli (non rientranti nella nozione di strutture “opache”). Fra questi rientrano anche scuri e persiane. 

Niente bonus per chi non ha reddito imponibile

Replicando al quesito di un Comune - con la risposta n. 397 del 23 settembre 2020 - il Fisco chiarisce un dubbio interpretativo della norma.

Possono usufruire del beneficio tutti i contribuenti residenti e non residenti che sostengono spese per l'esecuzione degli interventi agevolati a prescindere dalla tipologia di reddito di cui sono titolari: la condizione è che, trattandosi di imposta lorda, i beneficiari possiedano redditi imponibili. Il bonus, infatti, non spetta a chi non ha un reddito imponibile e, di conseguenza, anche ai Comuni in quanto enti pubblici territoriali esenti dall’Ires.

Il Comune non può neanche optare, alternativamente, per la trasformazione del credito d’imposta in uno sconto sul corrispettivo dovuto anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi recuperato sotto forma di credito d'imposta, né cedere un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Il requisito della visibilità

Il rifacimento di un cappotto termico su una villa dotata di cortile che si trova al termine di una strada privata di dubbia visibilità dal suolo pubblico non può fruire del bonus facciate. In base alle disposizioni normative, infatti, la detrazione dall'imposta lorda pari al 90% delle spese per la facciata esterna degli edifici esistenti non si applica ai lavori effettuati sulle facciate interne dello stabile fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo. Il chiarimento arriva con la risposta n. 418 del 29 settembre.

Il requisito della visibilità dell'edificio quindi è necessario sia che si tratti di facciate esterne dell’immobile sia che si tratti di quelle interne. Ma se, come nel caso in esame, la villa si trova al termine di una strada privata, in una posizione di dubbia visibilità dalla strada o dal suolo pubblico, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’intervento sull’involucro esterno non rientri tra quelli agevolabili.

Sul tema il Fisco torna con la risposta n. 434/2020 affermando che anche i lavori solo parzialmente visibili dalla strada sono ammissibili al bonus. Niente detrazione, invece, per la riverniciatura di scuri e persiane, in quanto strutture accessorie e di completamento degli infissi (esclusi dal bonus), né per la pulitura e tinteggiatura del muro di cinta.

Anche gli immobili delle imprese rientrano nel bonus facciate

L’agevolazione fiscale non ha alcun confine oggettivo, se non quello che i look rifatti siano relativi a edifici ubicati in “città”, cioè non isolati. Quindi, lo sconto fiscale può essere richiesto per gli immobili di qualsiasi categoria catastale anche patrimonio delle imprese, vale a dire quei beni che non sono né strumentali né merce, ma costituiscono un investimento per l’impresa.

Lo spiega l’Agenzia delle entrate nella risposta n. 517 del 2 novembre 2020 fornita a una società che intende fruire dell’agevolazione. 

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